CGR PATRIMOINE - Créateur en Patrimoine et en Retraite - DEFISCALISATION

LOUEUR en MEUBLE

Il s'agit d'un statut qui répond aux règles de droit commun de la catégorie des revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Il convient de distinguer la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP)

REGIME COMMUN

Ces résidences avec services doivent d’une part être meublées, d’autre part fournir 3 des services suivants :

                           · Petit-déjeuner

                           · Nettoyage régulier

                           · Fourniture de linge de maison

                           · Accueil et réception

                3. Situation au regard de la TVA :

Lorsque ces conditions sont remplies, le loueur en meublé peut récupérer la T.V.A. ayant grevé son acquisition

Attention, l’assujettissement à la TVA et donc son remboursement ne sont acquis que si au moins 70% des locaux sont loués à l’exploitant de la résidence !

                          4.  Loi de finance 2012- Dispositif BOUVARD/CENSI:

La loi de finance pour 2012 accorde une réduction d'impôt de 11% du montant de l'investissement étalée sur 9ans pour les acquisitions réalisées entre le 1er Janvier 2012 et le 31 Décembre 2012 dans les résidences de tourisme classée, étudiantes ou médicalisées. (199 Sexvicies du CGI)

Le taux de cette réduction est de 11% sur le prix de revient (hors taxe et hors meubles) pour sa fraction inférieure à 300.000 € . Sont à intégrer dans la base de calcul les frais afférents à l'acquisition pour la part immobilier et non pour le mobilier.

L M N P :

Le loueur en meublé non professionnel pourra déduire l’ensemble des charges supportées, frais de dépenses locatives ainsi que les charges de propriété (amortissements, intérêts d’emprunt, taxe foncière). Aucun report de déficit sur le revenu global mais revenu non imposable pendant environ 25ans puis passage en micro-BIC.

L M P : LOUEUR PROFESSIONNEL

Les recettes d'exploitation doivent excéder le revenu global du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC autres, BNC, BA)

- Inscription au RCS, condition sine qua non, toutefois certains greffes de tribunal de commerce refusent cette inscription (l’art 632 CCom ne mentionnant pas cette activité) ; dans ce cas, le loueur doit fournir à l’Administration fiscale une attestation de ce refus.- Respect de certaines règles d’urbanisme.

- Imputation des déficits d’exploitation sur le revenu global (ce que ne peut pas faire le loueur non professionnel). Cela se traduit par une forte économie d’impôt du fait de la déduction des frais d’établissement la première année seulement; en effet, pour les années suivantes, les autres charges n’épongeant pas la totalité des loyers, l’amortissement linéaire sera pris en compte uniquement pour ramener le résultat à zéro, la fraction d’amortissement restante sera différée. (voir simulation jointe)- Exonération des plus-values si l’activité de loueur a duré au moins 5ans et si EURL ou SARL de famille soumise à l’IR.- Exonération d’ISF désormais limitée aux loueurs qui remplissent les 2 conditions cumulées de revenus > 23.000€ et de + 50% du revenu global (rare en période d’activité).

Pour bénéficier de l’imputation du déficit sur le revenu global la première année, l’administration fiscale exige que l’activité soit réelle autrement dit la perception réelle d’un loyer.